我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：我目前有一套三房自住，还有一套商铺投资，目前收益是6万/年，家庭年收入50万元左右，有两个孩子和老人，所以想买一套大户型改善房，看了世贸锦绣长江的大平层比较满意，总价480万，但是担心升值效果不太好，手里大概有子弹700万，想再买一套学区房给孩子用兼顾投资，现在该如何操作？

汉叔：商铺的投资回报率不如住宅，而且出手税费也比较高，如果不是擅长经营处理，不太建议投资这类产品。世贸的大平层从自住角度来看是个很好的选择，但是流动性可能不太好，大户型高总价，而且汉阳的购买力不够强势，学区一般，所以从投资角度来看不太建议买大平层，可以选择一套150-160㎡左右的江景四房，既能满足自住需求，流动性也稍高。投资学区比较推荐关山的品质次新学区，板块潜力较大，学区实力也很强，适合投资。因此，如果兼顾投资和自住需求，建议买一套户型稍小一点的世贸改善房。

提问：汉叔，你好，请问做为一名出生在北方落后省份的偏远山区的男青年，来武汉上了一个本地极普通的大专学校毕业后打工5年，加上父母资助，有70万存款。可我并不满足现状，我挺向往长三角或者珠三角等城市圈的生活，想再折腾一下，考虑到自己以后结婚生子上学问题，我应该选择哪里好？

汉叔： 你好，这个和武汉买房没有太大关系呀，是个很大的一个话题，还需要了解更多背景才好给详细建议。我粗略回复下，已经有5年工作经验，大概率27岁，没提到是否结婚。我猜你大概率未婚。这种情况，我更建议你先不买房，找好对象，确定了以后长期工作生活的城市后再考虑买房。具体是长三角还是珠三角，我觉得都是OK的，具体看你所在的行业机会，要以你的工作为支点，它是你生活的基石。当然如果你的职业发展在武汉有很好的平台或者行业机会，其实留在武汉也是不错的选择，70万首付款还是有很大的选择空间的。

提问：汉叔，你好，我现在在白沙洲附近上班，就想在这里购买一套自住，因为后期有工作变动的话，可能未来5年内后会卖掉，但是也要考虑到流通性，就想知道这个区域发展前景怎么样，是否值得购买呢？

汉叔：你好，白沙洲发展较好，外来人口较多，有较多企业，吸引大量人群流入，以后购房需求会不断扩大，房价会不断上涨，教育资源丰富，商业配套规划落地较快，目前房价较低，升值空间大，正在建设中的公铁大桥以后会对周边小区产生一定影响，延期交付的华师附小延期使得周边业主的子女只能分配到其他学校。该板块的青菱片区规划较好，有众多利好加持，引入较多企业，商业和教育资源不断丰富，交通路网正在完善，以后出行更加便利，发展潜力巨大。同为刚需板块的四新区有较多新房在售，未来可用空地较少，目前商业配套不够齐全，但是规划更全面，自驾路网发达，出行便利，城市界面较好，人口密度相对较低，居住舒适度较高，值得购买。

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，有三套房产都在南湖，现在想买一套别墅，希望院子面积大一点，居住环境好一点，对上班通勤要求不高，资金方面也比较充裕，希望你能从资产配置的角度给我提出一些建议，南湖的房子我是应该卖出还是留下，以及我的别墅应该买在哪里呢？

汉叔： 你好，南湖以居住人群为主，没有产业和商业，人均收入中等，许多资源已经开发殆尽，未来土地供应较少，发展空间有限，建议南湖的三套房产卖掉两套，只留一套自住。出手以后可以选择内环一些优质项目购买，比如武汉内环滨江和汉口的二七期滨江等。武汉的别墅可以分为三类，第一类是均价2000万、3000万以上的顶级地段的二手别墅。第二类是地段较好的新房别墅，环境优美，均价1000万左右，比较适合自住。第三类是三环外有70年产权的别墅，距主城区较远。第四类是度假型的别墅，基本上离武汉主城区较远，但是环境比较优美，可以根据自身的需求和预算来进行选购。建议购买核心地段上、以联排和双拼为主的优质别墅。

提问：汉叔，你好，我听说光谷创业街旁边的喻家山学校已经建好了，有人说这个学校实力较强，如果这样的话，创业街可能会成为学区房吗？如果成为学区房的话，房价会在多长时间内大幅度提升呢？我在这里有套房子，最近想要卖出，但又担心房子卖出以后，这里成为学区房，价格不断上涨。还想知道有没有好的办法可以快速的将商铺和小产权房子卖出，可以解答一下吗？

汉叔： 你好，喻家山学校师资力量比较雄厚，而且它是光谷唯一的九年一贯制学校，发展潜力巨大，办学质量有保障，光谷四小对口的楼盘房价会大幅度上涨，但创业街大概率不会成为学区房，因为它不是纯粹的住宅，房龄较高，物业较差，品质也很一般，可以放心卖出，然后可以置换周边可能会成为学区房的改善楼盘。想把商铺卖出去的话，首先要找人打扫商铺，保持干净整洁的品相，然后定一个合适的价格，预留好议价空间，可以多挂几家中介，并且在每家中介都留有钥匙，还要与各家中介的房源维护人及其直属领导建立微信群，以便定期跟进，卖房时同意支付至少1%的佣金，并承诺会奖励能卖将房子卖出的中介，在与客户进行谈判时要灵活应变，可以适当妥协。卖小产权房子时，应该找小区周围的小中介，也可以将房源挂在几家网络房产平台上，并且花钱置顶，或者在商铺周边贴上卖房的小广告。

提问：汉叔，你好，我有40万现金，在武汉有两套房，现在想要购买一套老破小的房子出租，最好租金能够高点儿，已经做好了长期持有的准备，请问有什么好的推荐吗？

汉叔： 你好，一线城市核心区的老破小，总价较低，租金较高，有稳定的客群，升值空间较大，一般老破大和地铁次新盘总价都比老破小高，流动性会降低，郊区地铁次新盘流动性较高，但容易溢价，远郊区的老破小没有价值，不建议购买。在二线城市中，一手次新房的客群多于老破小的客群，老房子涨幅低，流动性差，租金也不高，所以不建议在武汉购买老破产。有40万预算，可以通过其他方法操作成首付三成，然后投资升值空间较大的板块。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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